Impressionen
Ein Rundgang
Direkt im Seeheilbad Norddeich. Frühstück mit Kaminfeuer, Zimmer mit Balkon, der Strand fast vor der Tür.
Das massiv gebaute Pensionshaus bietet auf Erd- und Obergeschoss 15 Gästezimmer — jedes mit eigenem Bad. Im Erdgeschoss ein gemütlicher Frühstücksraum mit offenem Kamin und vier Zimmer mit Terrasse, im Obergeschoss elf Zimmer mit Balkon. Garage, eigene Stellplätze und ein ruhiger Garten gehören dazu.
Über Jahrzehnte als familiengeführte Pension mit Frühstück betrieben — ein Angebot, das in Norddeich seltener wird und gerade deshalb gefragt bleibt.
| Objektart | Pensionshaus |
| Grundstück | 846 m² |
| Bruttogrundfläche | ca. 658 m² |
| Gästezimmer (mit Bad) | 15 |
| Betten | 30 · 3 EZ / 9 DZ / 3 Dreibett |
| Baujahr | ca. 1978/79 |
| Dachstuhl erneuert | 1993 |
| Heizung | Gas-Zentral + Solarthermie |
| Stellplätze | Garage + KfZ-Stellplätze |
| Kaufpreis | 790.000 € |
Meer, Mole und Bäckerei in Minuten — im größten staatlich anerkannten Seeheilbad der ostfriesischen Küste.
Von Norddeich starten die Fähren nach Norderney und Juist. Strand, Deich und das Erlebniszentrum „Deck" machen den Ort lebendig — und ganzjährig nachgefragt. Ein neues Freibad öffnet 2027. Das Objekt liegt ruhig in einem gewachsenen Allgemeinen Wohngebiet.
Für das Objekt liegt ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen vor (Stichtag 14.04.2026). Es wurde maßgeblich über das Ertragswertverfahren bewertet — ein Renditeobjekt also, das sich über seine Erträge rechnet. Alle Werte unten stammen aus dem Gutachten und sind hier transparent aufgeschlüsselt.
Grundlage ist das Pachtwertverfahren nach DEHOGA-Ansätzen: 30 Betten, ein Übernachtungspreis von 53 €/Bett inkl. Frühstück und eine vom Sachverständigen als plausibel angesetzte Auslastung von 50 %.
| Übernachtungspreis / Bett (inkl. Frühstück) | 53,00 € |
| davon Beherbergung | 43,00 € |
| davon Frühstück | 10,00 € |
| Belegungstage (50 % von 365) | 182 |
| Beherbergungsumsatz (inkl. MwSt.) | 234.780 € |
| Pachtrohertrag Beherbergung (22,5 %) | 49.370 € |
| Pachtrohertrag Gastronomie (8,1 %) | 4.423 € |
| Jahresrohertrag (Pacht) | 53.793 € |
| − Bewirtschaftungskosten (30 %) | − 16.138 € |
| Jährlicher Reinertrag | 37.655 € |
Der Reinertrag wird in einen Boden- und einen Gebäudeanteil geteilt. Der Gebäudeanteil wird über die Restnutzungsdauer (25 Jahre) und den Liegenschaftszins (3,5 %) kapitalisiert; der Bodenwert kommt unverändert hinzu.
| Jährlicher Reinertrag | 37.655 € |
| − Bodenwertverzinsung (423.000 € × 3,5 %) | − 14.805 € |
| Reinertragsanteil Gebäude | 22.850 € |
| × Vervielfältiger (3,5 % · 25 Jahre) | 16,48 |
| Gebäudeertragswert | 376.600 € |
| + Bodenwert (846 m² × 500 €/m²) | 423.000 € |
| − Abschlag Baumängel / -schäden | − 10.000 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 790.000 € |
Die Bewertung rechnet konservativ mit 50 % Auslastung. Die Betreiberin gab 50–60 % an, das Vermietungsgeschäft wurde zuletzt jedoch nicht mehr intensiv betrieben. Die folgende Sensitivität zeigt, wie Ertrag und Rendite mit der Auslastung steigen — bei aktiver Bewirtschaftung also Potenzial nach oben.
| Auslastung | Belegungstage | Rohertrag | Reinertrag | Rendite* |
|---|---|---|---|---|
| 40 % | 146 | 43.152 € | 30.206 € | 3,8 % |
| 50 % (Gutachten) | 182 | 53.793 € | 37.655 € | 4,8 % |
| 60 % | 219 | 64.728 € | 45.310 € | 5,7 % |
| 70 % | 255 | 75.368 € | 52.758 € | 6,7 % |
*Reinertragsrendite bezogen auf den Kaufpreis 790.000 €. Eigene überschlägige Hochrechnung auf Basis der Gutachten-Ansätze (linear mit den Belegungstagen skaliert) — keine Zusicherung künftiger Erträge.
Zur Kontrolle wurde zusätzlich das Sachwertverfahren gerechnet (Substanzwert). Beide Verfahren bestätigen sich gegenseitig und landen bei rund 790.000 €.
| Gebäudesachwert (BGF 658 m²) | 700.277 € |
| + Außenanlagen | 11.000 € |
| + Bodenwert | 423.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 1.134.277 € |
| × Sachwertfaktor 0,70 | 793.994 € |
| − Abschlag Baumängel | − 10.000 € |
| Sachwert (Plausibilisierung) | ≈ 784.000 € |
Besichtigung nach Vereinbarung — provisionsfrei.
Privatverkauf · Norddeich, Ostfriesland
Das vollständige Verkehrswertgutachten stellen wir ernsthaften Interessenten gerne zur Verfügung.